子どもの受験に備えてマンション購入を決意。世帯年収2,500万超なのに、物件探しに難航する理由

【高山さんからの回答①】子どものためとはいえ、予算オーバーはリスク大です！

美彩季さんに対して、時には頷きながら聞いていた高山さんがおもむろに口を開いた。

「今、ご夫婦が検討されている物件の価格は、相場よりも割高かどうかという話の前に、当初の予算をかなりオーバーしていますよね？」（高山さん）

美彩季さんは、不意の問いかけに動揺しながらも小さく頷く。

「当初はペアローンのつもりはなく、予算も1億3,000万円以内に抑えるつもりでいました。ですが不動産屋からは、年間返済額が手取り年収の25%以下であれば、ペアローンで問題なく借入が可能だと言われまして…」（美彩季さん）

夫妻が現在検討しているマンションの価格は1億5,800万円。その額で仮に金利0.5%、35年のローンを組んだ場合、月々の返済額は約41万円となる。年間にすると約500万円だ。

「私たち夫婦の世帯年収を手取りに換算すると2,080万円程度（※2）になります。その25％にあたる金額が約520万円です。ローン返済が年間500万円程度であれば、ギリギリ買えなくはない物件だと判断しました」（同）

高山さんは、美彩季さん夫婦と同じように学区という縛りのなかで、広さ、部屋数といった条件を満たしていないにも関わらず当初の予算をオーバーしてしまう家庭を数多く目にしてきたという。

その原因のひとつに、都内で学区移住を希望するような人気公立小学校のあるエリアの物件価格が高い、という事情がある。

東京23区内の住宅地における基準地価平均（※3）をランキング化すると、以下のようになる。

千代田区を筆頭に港区、中央区、渋谷区と続き、表外となるが23区内で最も基準地価平均が低いのが葛飾区だ。

葛飾区の1平米あたりの基準地価平均は31万9,800円となっており、千代田区の1平米あたりの基準地価平均と比べると約10倍の差が生まれる。

「巷で人気の公立小学校と称される学校の多くが、このランキング上位の区内にあります。しかも学区に指定されたエリアは都内でも相場が高いことで知られる屈指のエリアです。

たとえ中古マンションであっても相場は驚くほど高い。たとえば港区の白金小学校、青南小学校の学区内となると築30年のマンションであっても坪単価500万円以上はします。

千代田区にある番町小学校の学区エリアも、坪単価500万円〜600万円は当たり前で、かつ、極端にファミリー向けの物件が少ないことで有名です。

文京区は千駄木小学校や誠之小学校、昭和小学校、窪町小学校など、いわゆる『3S1K』で知られる有名公立小学校があり、港区や千代田区と比べるとファミリー向け物件は多い。それでも坪単価400万円はする」（高山さん）

美彩季さんの夫が熱望する白金小学校のほかにも、東京都23区内で受験熱の高い人気公立小学校を一覧にしたものが以下の表となる。

「どこも人気のエリアとあって、手頃な物件が市場に出ると“瞬間蒸発”するかのごとく、すぐ成約してしまうのが実情です。美彩季さん夫婦を担当されている不動産屋が言うことも、決して嘘ではありません」（高山さん）

こうした現実を目の当たりにして、予算より１千万円以上オーバーしてもペアローンで頑張ればいける。あるいは、たとえ１LDKであっても家族3人、我慢すれば大丈夫と過信してしまうケースは後を絶たない。

「ですが、そうまでして、子どもの小学校6年間のためだけに家を決める。それが本当に家族の幸せにつながるでしょうか。少なくとも、我慢したからといって子どもが受験に合格できるわけじゃない。小学校が希望の中学校に入れてくれるわけでもありません」（同）

高山さんは、美彩季さん夫婦のように安易にペアローンを活用することも懸念する。

「近年、ペアローンが流行していますが、病気や景気悪化などで片方の収入が激減する可能性は否定できません。そうなった時にローンをどうするのか」（同）

受験を意識するならば、学習塾の費用問題も生じるだろう。中学受験の競争が激しい都内の学習塾となると、通塾する期間にもよるが、塾費用の総額は年間ベースで100万円を超えても何ら不思議はない。

子どもの教育×マイホーム選びの際には、生活を維持・継続できる余裕があるかどうかが重要になる。だが、学区に縛られる家庭の多くは、これらのリスクから目を逸らしがちだ。当然、そうしたことも普通の不動産屋は指摘してくれない。

だが、高山さんは違う。「家族が幸せに暮らすために何が正しい選択なのか」という部分を大切にし、家族に寄り添った提案をしてくれる。

これは経験豊富で優秀な人材が揃う「TERASS」のエージェントなればこそできる提言だろう。

高山さんは、これに加えて「何よりも損をしているのは、学区移住にこだわるあまり、ほかの選択肢を設けないこと」と言う。

最後に、彼の真意をレクチャーしていこう。