子どもの受験に備えてマンション購入を決意。世帯年収2,500万超なのに、物件探しに難航する理由

【高山さんからの回答②】学区にこだわることで、様々な選択肢を失うのはもったいない！

高山さんはあらためて、ペアローンではなく美彩季さんのご主人の年収だけで、住宅ローンを組むことを提案した。

「マイホーム探しでは、前提となる予算を決めることから始めます。その際に不測のリスクを考慮することも重要で、今回は月々のローン返済額を現状の家賃と変わらない約30万円としましょう。ご主人の手取り1,400万円であれば、無理のない範囲の額と言えます。

そして変動金利0.5%とし、借入期間を35年と考えて借入額を計算してみると、約1億2,500万円ということになります。そこに自己資金1割を入れるということにして、購入可能な物件金額は約1億4,000万円程が現実的だと僕は考えます」（高山さん）

「次にマイホームを決める際に、妥協してはいけないのが部屋の希望面積です。美彩季さんの場合、もうひとりご家族が増えることを考え、専有面積は最低でも80㎡を死守したい。そうなるとターゲットとなる物件の坪単価は550万円とすることができます」（高山さん）

その条件を基に、港区(青南小学校、白金小学校)、千代田区(番町小学校)、文京区(誠之小学校、窪町小学校)の学区をターゲットに売り物件を探してもらった。すると、どうだろうかーー。

残念ながら港区、千代田区ともに条件に該当する物件はなかったが、文京区の窪町小学校の学区内に1件、物件がヒットした。

同小学校まで徒歩5分。文京区大塚3丁目にある3LDKマンションで、専有面積は96.46平米。リビングの広さは約23帖もある。築30年超えではあるがフルリフォーム済みで、値段は1億3,000万円だ。

「中学受験を意識しての公立小学校選びであれば、むしろ港区よりも文京区の父兄の方が、中学受験への関心が高い。冷静に考えて欲しいのは、何も白金小学校だけにこだわる必要が本当にあるのか？ということです」（高山さん）

彼が言うように、東京23区内の公立学校卒業者の進路状況を区ごとにみると、私立中学校へ進学する割合が一番多いのが「文京区」となる。

視野を広くすることで、住宅購入の可能性は大きく広がる！

また、美彩季さんの長男がまだ2歳であることを考えると、何も地価が高い場所にある公立小学校にこだわらずに、少し予算に余裕が持てる土地に住んで、私立小学校の受験を視野に入れるという選択肢もある、と高山さんは提案してくれた。

富裕層の家庭のなかには、将来的に更に中学受験が熾烈を極めることを見越し、小学校受験を本命にするケースも少なくないという。

「たとえば私立の小学校が多い世田谷区で候補を探してみると1億4,000万円以内で、3LDK以上、専有面積80平米以上の物件がざっと見ただけで100件以上もヒットします。さらに東京都を外して神奈川県川崎市まで選択肢を広げれば、同じような条件の物件が200件近くもヒットします」（高山さん）

小学校の私立受験という選択をした場合、学費自体は公立よりも負担は増える。

しかし、家にかける予算を大幅に抑えることができれば、その分資金も手元に残る。すると、理想に近いマイホームに住みながら、教育にさらにお金をかけることも可能となる。

「公立小学校から私立中学へ」という前提を覆し、「私立小学校も視野に入れるべき」という提案に、相談者の美彩季さんも「そんな選択肢があったのか！」と驚く。

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「ざっくりと調べただけなので、決してベストな提案ではありません。でも、すこし視点を変えるだけで、選択肢は格段に増えることは理解していただけたと思います。本来、後悔しないマイホーム探しとは、こうして多くの選択肢の中から納得のいく物件を選ぶことにあります。

そして教育とマイホーム探しは実によく似ていて、切っても切り離せない関係にあります。どちらかに比重を置けば、どちらかに不満が生じる。

木だけでなく森を見ながら、将来的なことも考え、トータルで納得のいく物件を決めるのが後悔しない一番の選び方だと言えます」（高山さん）

当事者である美彩季さんは、高山さんの言葉に何を感じたのだろうか。

「正直言うと、少し不安があったんです。不動産屋には学区で家を探したいと要望している手前、今更『本当にこれでいいの？』と悩みを打ち明けられるような状況にない。かといって他に相談できるような相手もいない。

それが今回、思わぬ形で選択肢をいくつか見せていただいた。子どもの教育方法は決してひとつではないことはもちろん、家を探すって、家族と過ごす場所を選ぶことなんだって痛感させられました。もう一度、夫と話し合ってみようと思います」（美彩季さん）

◆家族にとって大切な家選び。教育についても相談できる、多様なエージェントから選ぶなら「TERASS」へ

教育もマイホーム探しも、これだという唯一無二の答えがない。そのふたつが掛け合わさると、まさに出口のない迷路となる。

一方で、不動産屋に行くときに、教育についても一緒に相談しようと考える人は恐らく少ないだろう。それが現実だ。

しかし教育コンサルタントとしても活躍する高山さんに出会うことができれば、家族の要望をひとつひとつ紐解き、その家庭にとってバランスの良いベストな出口に導いてくれる。

「この家庭は家を買うべきではない」と高山さんが判断すれば、そう提言するという。

「家を売ること」のみを目的とする、不動産業者とは一線を画す姿勢だ。

これができるのは「TERASS」が一般的な不動産会社にある販売ノルマが存在しないことや、エージェント制を採用しているからに他ならない。

「TERASS」で紹介されるエージェントは、相談者それぞれの悩みに合わせて選ばれるので、必ずあなたが欲しい的確なアドバイスをくれるはずだ。

エージェントとフィーリングが合わなければ、別のエージェントを選ぶことも可能。

ここまで書くと、相談料として法外な手数料を取られるのではないか？と考える方もいるかもしれない。だが、あくまで発生する費用は「不動産売買が成約した時の仲介手数料のみ」という一般的な手数料と変わらない金額で相談可能なのだ。

一般的な価格で、親身になって相談に乗ってくれるプロに出会える「TERASS」と、客を物件の販売価格で見がちな一般的な不動産業者。

あなたは、どちらを選ぶのが賢明だと思いますか？

【資料出典先】
※１　東京都教育委員会, 令和3年度公立学校統計調査報告書【公立学校卒業者（令和2年度）の進路状況調査編】

※2　国税庁,【No.2260 所得税の税率】
（本文中の手取り金額は、年金や健康保険などの社会保険料を考慮せず、年収額面から控除される金額を差し引いた数値を表示しています。国税庁「所得税の税率」の計算式をもとに編集部が概算を算出しており、実際の金額とは異なります）

※3　東京都財務局「令和４年東京都基準地価格の概要」