年収1,300万の男がマンション購入を本気で考えた時、プロに教えられた“最適な買い時”とは(2/4)[東京カレンダー

【水智さんからの回答①】家を買うのに最適な時期などありません！

それでは本題に入ろう。

まず、水智さんの言う「買い時」とは、今の価格が高いか安いかといった市況は判断基準にならない。

「というのも今がピークなのか、それとも、まだ上がっていくのか。結局はプロであってもわからないというのが本音です。

少なくとも5年前にはすでに『今は高すぎる』『バブル状態だ』と言われて、『今は買わない方がいい』と提言する人もいましたが、蓋を開けてみればどうでしょう」（水智さん）

彼が言うように、不動産経済研究所による2018年の首都圏新築マンション平均価格は5,871万円、2019年は5,980万円。その後も価格は下がるどころか、上昇し続けている。当時買うことを待った人が今どうなっているかというと、買い時を逃したということになる。

データ出典「2012年以降の首都圏新築マンションの平均価格推移」不動産経済研究所

◆たとえピークで買っても損するとは限らない

水智さんは続ける。

「では仮に今がピークだとして、今後価格が下がるとします。それまでマンションを買うのを躊躇っていた人がここぞとばかりに買ったとして、どれだけの得があるでしょうか。

というのも価格が下がる理由はいくつかありますが、要因として一番可能性があるのは金利の上昇です。つまり、待ったうえで買う人の多くは、金利の上がった状況で買わざるを得ないということ。

せっかく安い価格でマンションを買えたとしても、住宅ローンを組む時点で高い金利で借り入れることになり、総支払額は変わらない可能性だってあるわけです」（同）

さらに価格が下がるまで待つ間の賃貸の家賃も考慮すると、たとえば5年待って10％価格が下落したとしてもペイできない可能性は高い。

相談者の奥沢さんも「場合によっては今買った方が総支払額は少なくなる可能性がある」ことに気づいたようだ。

◆正しい買い時の見極め方とは？

では、買い時の判断が市況ではないとすると、何で判断すればいいのだろうか。

ましてや、家は一生モノとも例えられる。ゆくゆくは結婚を考えている奥沢さんが、独身のうちにマンションを購入するのは現実的と言えるのだろうか。

「私の場合は物件を内見するのは本当に最終段階の話です。まずは顧客の予算や条件、どれくらい住む予定なのかを徹底的に整理して、さらに条件に合いそうな物件を、賃貸で住む場合と購入した場合で費用がどう違ってくるのかをシミュレーションします」（水智さん）

“家を買うことが顧客にとってメリットに繋がるのか”を見定めてから「買い」かどうかを提言する。水智さんのこうしたやり方は、売るだけに徹する不動産仲介業者とは一線を画すところだ。

「奥沢さんの場合、現在独身であっても結婚後もしばらくは住むことを計画されている。それだけの期間と広さを要するマンションとなると、賃貸で住むよりも今買ったほうが、金銭的に得になる確率は非常に高いと言えます」（同）

とはいえ、首都圏の新築マンションは今や“億越え”が当たり前だ。いかに相談者である奥沢さんの年収と貯蓄額をもってしても、条件面を考慮すると選択肢は限られる。そういう意味では中古物件を視野に入れてみたらどうかと水智さんは勧める。

ただし、中古物件を選ぶ際には注意点もある。この点においても、水智さんの視点は明確だった！