都心マンションは既に供給過多…!? オリンピックを待たずしてあなたのマンションの価格は下がるのか

中古・新築を問わずマンション価格の値上がりが話題沸騰中の昨今、「今、私の家はいくら？」と同じくらいに多くの方の関心を集めているのが「この先、私の家の価格はどうなる？」という、今後の相場予測ではないかと思います。

マンション所有者の中には「オリンピックまで中古マンション価格は上がり続ける」という予想を持っているが多くいますが、みなさんは今後のマンション価格推移についてどのようにお考えですか？

今回は、東日本不動産流通機構が公開している月例マーケットウォッチのデータを参考に、2013年から現在までの都心部中古マンションの価格推移を改めておさらいし、今後の相場について簡単な予測を立ててみたいと思います。

まずは過去3年間の中古マンション価格推移をおさらいしてみる

まず初めに、現在の市況を正しく理解するためにも、2013年~現在に至るまでの約3年強のマンション価格推移について東日本不動産流通機構のデータを利用し、都心3区（千代田区、港区、中央区）の平均成約坪単価をグラフにしてみました。

つまり、都心3区で成約した物件の平均坪単価（約3.3㎡あたりの成約価格）です。まずはこちらをご覧ください。

※対象エリア：都心3区（千代田区、港区、中央区）単位：成約平均坪単価（1坪=約3.3㎡あたりの価格）

グラフの通り、都心3区の中古マンション平均成約坪単価は2013年3月から2015年10月頃まで右肩上がりに上昇を続け、2013年4月に253万円/坪だった都心3区の平均成約単価は、2015年10月時点では340万円/坪を超える程に上昇しています。

70㎡に換算しますと、2013年4月には70㎡のマンションが5,366万円で成約していたのに対し、2015年10月には70㎡のマンションが7,212万円で成約している計算になります。（ちなみに、2013年4月の平均成約築年数は15.7年、2015年10月の平均成約築年数は16.5年。2015年のほうが古いマンションの成約が多いにも関わらず…です）

特に2015年4月頃～2015年10月にかけては抜群の安定感を見せ、この頃に都心中古マンションの価格上昇についてメディア等でも頻繁に取り上げられる事となりました。その後、2015年11月からは一転して下降し、2016年3月には再び350万円/坪の高単価を記録するも、2016年に入ってからは上昇と下降を繰り返す不安定な市況となっています。

次に、「成約」ではなく「在庫」、つまり販売中である中古マンションの価格推移を見てみましょう。以下のグラフは都心3区内で販売中の中古マンションの平均坪単価（約3.3㎡あたりの価格）を表したものです。

平均成約坪単価と同様に、平均在庫坪単価についても2013年から右肩上がりに上昇を続けています。70㎡換算しますと、2013年3月には70㎡の中古マンションが平均6,406万円で販売されていたのに対し、2015年10月時点では70㎡の中古マンションが平均8,272万円で販売されている計算になります。

約2年半で70㎡の中古マンション価格が1,800万円も違うのですから、驚きですね。私たちのお給与もそれだけ上がれば嬉しいのですが…。