都心マンションは既に供給過多…!? オリンピックを待たずしてあなたのマンションの価格は下がるのか

最も肝心な「今後の価格推移」について考える

単価と件数の2軸から都心3区の市況を見てまいりましたが、現状を簡単に整理すると以下のような状態である事がわかります。


・成約件数に大きな変化が見られない中、在庫件数だけが急激に増加し、マンション選び放題な状態

・しかし、在庫物件は沢山あるもの価格が高く、成約価格との乖離が大きい状態


この2点を踏まえますと、今後引き続き都心3区のマンション価格が上昇する可能性は低く、むしろ価格が下がる可能性のほうがよほど高い状態にあると判断できます。また、2016年に入ってからの都心3区の平均成約単価が上昇と下降を繰り返している点についても「既に価格の調整期間に入っている」または「既に価格が下がり始めている」と捉える事もできるのではないかと考えます。

これらを総合的に勘案しますと、筆者自身は「オリンピックを待たずして、価格が下がる可能性が高い」と判断します。

そもそも、ここ数年の中古マンション価格の上昇にオリンピック開催が寄与しているとは言い難く、国外資金の流入や相続税対策としてタワーマンションが注目を集めたこと。

そして原材料費高騰による新築マンション価格の上昇、住宅ローン金利の引下げに伴う買い需要の増加等、その他の要因による部分が大きいと考えています。（もちろん、オリンピックに向け開発や整備の進む湾岸エリアなどは多少なりオリンピックが市況に影響しているとは思いますが）

都心中古マンションの「売り時」は過ぎてしまったのか？

上述の通り、筆者としては「今後都心3区の中古マンション価格はオリンピック前に下降に転じる」と予想していますが、では、都心3区の「売り時」はもう過ぎ去ってしまったのでしょうか？

結論から言うと、筆者としては「昨年ほどではないが、まだまだ十分に売り時である」と考えています。理由としては、平均成約坪単価のグラフにある通り、2015年11月～現在にかけて都心3区の平均成約単は不安定な状態ではありますが、それでも2，3年前と比べると非常に高い成約単価水準にあるという事。

また、在庫・成約それぞれの単価上昇をけん引しているのは多くがタワーマンションや高級マンションと呼ばれる物件であり、港区・千代田区のタワーについては既に一般のサラリーマンが買える価格を逸脱しています。

一方で、タワーや高級マンションと呼ばれる以外のファミリーマンションについては、こちらも価格上昇を見せてはいるもののタワーマンションと比べるとその上昇幅は小さく、昨今の超低金利住宅ローンも影響し、まだまだ買いの需要がある段階です。これらをまとめると、


・タワーや高級マンションについては、大幅な利益を求めての高値売却は難しくなってきてはいるが、価格設定次第では十分に利益の出る価格で売り抜ける

・タワー以外のファミリーマンションについては、タワーに比べて上昇幅が小さく、かつ住宅ローン超低金利の影響で需要がある状態であるため、まだ「売り時」であると言える


筆者としてはこのように考えており、「在庫数の増加につき競合物件は多いものの、価格が本格的に下がる前に売り抜くのが吉」と考えています。

マンションの売却を検討中の方にとっては非常に気になるであろう今後の価格推移。皆様は今後のマンション価格推移についてどのように考えますか？

なお、マンションマーケットでは、気になる自分のマンション価格を個人情報の入力無しで簡易査定を行い現時点での価格を把握していただく事が可能です。また、市況関連・お住み替え等について専門の売却コンサルタントからアドバスを受ける事も可能ですので、マンションのご売却を検討中の方は是非利用されてみてください。

最後に、本記事内容の注意点として、本内容は都心3区の中古マンション価格に関して言及したものです。一般的に、中古マンション価格は都心部から徐々に波及していくと言われており、都心以外の城東エリアや城南エリアについては「まさに今が価格上昇の真っ只中」とも言われています。

エリアや立地条件、またはマンション個別の事情により本記事の内容が合致しない事がある点をご了承ください。

＜関連記事（マンションサプリ）＞

・最近話題の町もランクイン！江東区の中古マンション駅別価格ランキング

・新築時よりも高い？特に値上がりしているマンション５選

・最近は「不動産バブル、そろそろ価格が下落する」という声も聞かれるが、不動産バブルとは？