永遠のテーマ「賃貸 VS 持ち家」の議論に隠されたカラクリとは？なぜ、結論がでないのか

まずは、「賃貸派」がよく言う持ち家の「デメリット」について整理していく。あくまで一般論なので、例外もある。

持ち家のデメリットとして、よく挙げられるのが次の5つだ。

①住み替えがしづらい。
②諸費用（仲介手数料、不動産登記費用など）が高い。
③資産喪失のリスクがある。
④ローンを組んで身動きが取れなくなる。
⑤修繕費や固定資産税がかかる。


これらが、本当にデメリットといえるのか、一つ一つ見ていく。

①住み替えがしづらい

家は購入したらそう簡単に住み替えはできないと考えている人が多い。

確かに、日本の90％くらいの地域では「住み替えがしづらい」といえるかもしれない。

しかし、東京は例外だ。

東京と地方では、中古物件の取引件数が全然違う。

もちろん賃貸と同じくらい身軽だとは言えないが、住み替えがしづらいというデメリットを避けたいのであれば、住み替えのしやすい（流動性が高い）物件を購入すれば、リスクは軽減される。

②諸費用が高い

確かに、購入の場合初期にかかる費用は、賃貸よりも高い。

一般的に賃貸の諸費用（初期費用）というのは、敷金・礼金・仲介手数料などのことを指す。これは、家賃の4～5ヶ月分が平均だ。仮に家賃15万円の家に住む場合、60万～75万程度。

これに対し、例えば“中古マンション”を購入する場合の諸費用は、契約書に添付する印紙税や住宅ローンの借入費用（保証料、手数料、火災保険料等）、不動産登記費用、仲介手数料などをいう。相場は、物件の6～8％程度といわれている。

例えば、4,000万円の物件なら、初期費用は約250万円。

しかし、住宅購入の場合は諸費用も借りる選択を取ることができる（＊諸費用を住宅ローンに組み込む、諸費用ローンとして別にローンを組む方法がある）。

諸費用も含めて全額借りると、諸費用を借りない場合よりも金利が上がる場合があるが、その分諸費用はゼロになるので、賃貸よりも安く抑えることができる。

どちらにせよ、短期間の視点でのメリット・デメリットだけを見ていては、自分にとって正しい選択はできない。

長期の視点を持ち、自分にとってはどうなのかを考えるべきだ。

③資産損失のリスクがある

一般的に、持ち家は、災害等で建物が崩壊した場合、資産損失のリスクを背負う可能性があるといわれている。

このリスクは、住んでいるエリアや戸建てかマンションか（つまり、木造か鉄筋か）でも変わってくる。

そのため、住みたいエリアに起こりうる被害の種類や確率を把握して、事前に対策を取っておけばリスクヘッジになる。

例えば、水害ハザードマップで、浸水被害が深刻だと予想されているエリアの場合、鉄筋コンクリート造のマンションの2階以上に住むなど工夫すればよい。

地盤が固くて土砂災害や液状化のリスクがない地域であれば、戸建てでもリスクが少ないと考えることもできる。

木造住宅が密集している地域に家を建てる場合、火災の被害を最小限に抑えられるような、建材や構造を選べばよい。

また、火災保険や地震保険の内容でリスクヘッジすることもできる。

④ローンを組んで身動きがとれなくなる

住宅ローンは長期間の借金だ。だから、例えば会社を辞めたいと考えたときに、毎月の住宅ローンが足かせになり、気軽に転職や起業などがしにくいというデメリットを挙げる人がいる。

確かに、住宅ローンをその他の借金と同じと捉えるとそういえる。

しかし、住宅ローンは、その他の借金とは種類が違う。

例えば、車やブランド品を購入する時に組むローン。これらの、生きていくうえで必要不可欠ではないものに払っているお金は、借金といえる。

ところが、居住費は、生きている以上確実に発生するものだ。

その確実に支払う必要がある居住費を、『オーナーさんという他人』に賃料として支払うのか、『住宅ローンとして自分』に支払うのかの違いだ。

さらに、賃貸の場合は、生涯ずっと支払いが続くことを理解する必要がある。

⑤修繕費や固定資産税がかかる

確かに、マイホームを定期的にメンテナンスするために、マンションなら修繕積立金、戸建てなら修繕費がかかってくる。

ただし、具体的にどのような費用がかかり、賃貸と比較したときに、その他の費用も合わせて結果的にどのくらい差が出てくるのか見極める必要がある。

それをせずに、ただ修繕費がかかるからなどと考えるのは、安易だ。

実際に金額ベースで比較した場合の違いについては、後述する。